Le nuove fonti di finanziamento stanno diventando sempre più limitate.
Secondo i dati della Borsa di Hanoi (HNX), nell’agosto 2026 le banche detenevano ancora quasi il “monopolio” del mercato obbligazionario, rappresentando oltre l’80% del valore totale delle emissioni, mentre il settore immobiliare rappresentava meno del 20%, detenuto principalmente da Vinhomes. L’emissione di obbligazioni societarie ha mostrato segni di rallentamento nel luglio 2026, con solo poche emissioni andate a buon fine.
In precedenza, l’emissione di obbligazioni immobiliari nella prima metà di quest’anno è stata piuttosto attiva (rappresentando oltre il 40% del valore totale delle emissioni sull’intero mercato), sebbene gli emittenti di successo fossero principalmente all’interno dell’ecosistema Vingroup .
Non solo le obbligazioni societarie, ma anche il credito destinato al settore immobiliare sta iniziando a cambiare. Il Ministero delle Costruzioni, citando i dati della Banca di Stato del Vietnam (SBV), ha riferito che al 30 giugno 2026 il credito in essere per le attività immobiliari ha superato i 2.500 miliardi di VND, con un incremento di oltre 518.000 miliardi di VND rispetto alla fine del 2025.
| Attualmente, il credito per il settore immobiliare è strettamente controllato, quindi è necessario trovare nuovi canali di finanziamento per sviluppare questo mercato. Foto: Le Toan |
Tuttavia, questo flusso di capitali è altamente diversificato tra imprese e progetti. Gli investitori con una solida capacità finanziaria, piani aziendali validi e flussi di cassa stabili hanno un accesso più agevole al credito, mentre i progetti con problemi legali e bassa liquidità continuano a incontrare difficoltà.
Il mercato immobiliare è inscindibile dal mercato finanziario. Data l’enorme domanda di capitali per la crescita futura e le risorse limitate, la questione dell’allocazione del capitale assume un’importanza cruciale. Quando i capitali vengono destinati prioritariamente ai progetti infrastrutturali, il settore immobiliare si trova ad affrontare una carenza di capitali ancora maggiore. Se il mercato dei capitali – che comprende azioni, obbligazioni e altri strumenti di raccolta fondi aziendali – si sviluppasse con maggiore vigore, la struttura finanziaria risulterebbe equilibrata, a sostegno del mercato immobiliare.
– Sig. Phan Le Thanh Long, CEO del Gruppo AFA
I bilanci relativi al secondo trimestre del 2026 mostrano che molte banche con un’elevata quota di prestiti immobiliari hanno iniziato a ridurne la percentuale, mentre il credito al settore delle costruzioni è aumentato notevolmente. Le banche che hanno registrato un forte incremento del credito immobiliare nella prima metà dell’anno ora presentano una quota relativamente bassa di prestiti immobiliari sul totale dei prestiti in essere, e il credito aggiuntivo viene indirizzato in modo più strategico, soprattutto verso i segmenti dell’edilizia sociale e degli immobili industriali.
Con i tassi di interesse sui nuovi prestiti che raggiungono il 12-14% annuo e i tassi di interesse variabili fino al 16% annuo, il Ministero delle Costruzioni ritiene che le difficoltà di liquidità per gli investitori aumenteranno nel prossimo periodo.
In realtà, le imprese immobiliari si trovano attualmente a dover affrontare pressioni non solo dovute all’aumento dei tassi di interesse, ma anche alle difficoltà di accesso al credito.
L’Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare (VARS IRE) sostiene che inasprire indiscriminatamente le condizioni del credito immobiliare sia irragionevole. Al contrario, è necessario classificare gradualmente i prestiti in base alla natura dell’immobile, alla finalità dell’utilizzo del capitale, alla tipologia di mutuatario, alla reputazione del costruttore e al livello di rischio. Questo approccio consentirebbe sia di controllare i flussi di capitale verso i settori ad alto rischio, sia di garantire i finanziamenti per le reali esigenze abitative e per i progetti che soddisfano i criteri necessari e hanno il potenziale per essere completati, aumentando così l’offerta sul mercato.
Secondo VARS IRE, i dati tra banche, imprese, progetti e acquirenti rimangono frammentati. Anche la capacità di identificare tempestivamente i progetti a rischio di insolvenza è insufficiente. Senza miglioramenti in questo ambito, la politica di “prioritizzazione del credito” rischia di trasformarsi in un meccanismo amministrativo per l’allocazione del capitale, anziché in uno strumento di gestione del rischio basato sui dati.
“La prossima fase richiede un cambiamento di mentalità nella gestione del credito. Invece di trattare il settore immobiliare come un comparto con un livello di rischio uniforme e di applicare un meccanismo di controllo comune, la politica deve evolversi verso una valutazione del rischio basata sul mutuatario, sugli attivi, sulla finalità dell’utilizzo del capitale e sulla capacità di rimborso”, ha affermato VARS IRE.
Secondo gli analisti, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) e il Ministero delle Costruzioni dovrebbero coordinarsi per classificare i progetti sulla base di una corretta valutazione del rischio e dell’orientamento dei flussi di capitale; le decisioni in materia di prestiti dovrebbero rimanere di competenza e autorità di ciascuna singola banca.
Il dottor Can Van Luc, membro del Consiglio consultivo politico del Primo Ministro , ritiene che il settore immobiliare corra ancora il rischio di una carenza di capitali a lungo termine, poiché la questione del finanziamento immobiliare non ha ricevuto in passato un’attenzione adeguata.
“Guardando al futuro, spero vivamente che il Vietnam sviluppi canali di mobilitazione dei capitali a lungo termine e costruisca un mercato del finanziamento immobiliare più sano”, ha affermato il signor Luc.
Apertura di canali di finanziamento a lungo termine per il settore immobiliare.
Il governo sta promuovendo con forza lo sviluppo del mercato degli alloggi in affitto, degli immobili nelle zone di trasformazione per l’esportazione, dei parchi industriali, ecc. Tuttavia, gli esperti ritengono che per questi segmenti di mercato, i capitali non possano dipendere esclusivamente dal settore privato o da quello statale, ma richiedano uno stretto coordinamento tra entrambi. Lo Stato svolge un ruolo guida attraverso la pianificazione dello sviluppo urbano, l’assegnazione di terreni idonei, gli investimenti in infrastrutture e la concessione di politiche fiscali e creditizie preferenziali, mobilitando così il capitale sociale.
Il professor Hoang Van Cuong, esperto di economia , raccomanda di ricercare e sviluppare strumenti finanziari a lungo termine come i fondi di investimento immobiliare, anziché affidarsi principalmente ai prestiti bancari o attendere gli stanziamenti di bilancio governativi.
Il Ministero delle Finanze e la Banca di Stato del Vietnam devono studiare lo sviluppo di fonti di capitale non bancarie, come obbligazioni societarie, fondi di investimento immobiliare e altri prodotti finanziari idonei. Tuttavia, l’espansione dei canali di capitale deve essere accompagnata da requisiti di trasparenza informativa, valutazione indipendente e gestione del rischio. La creazione di un ulteriore canale di raccolta fondi dovrebbe essere evitata se i rischi ricadono in ultima analisi sulla banca o sul bilancio statale.
– Il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell’Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam
VARS IRE ritiene inoltre che l’attuale problema del mercato immobiliare vietnamita non risieda solo nella quantità di capitali disponibili, ma soprattutto nella mancanza di flussi di capitale stabili e a lungo termine, adeguati al ciclo di investimento del settore. Il modello dei fondi di investimento immobiliare (REIT) potrebbe rivelarsi un elemento cruciale, creando un ulteriore canale di collegamento tra il mercato dei capitali e il mercato immobiliare, ampliando al contempo le opportunità di investimento e promuovendo la professionalizzazione della proprietà e della gestione degli immobili.
A livello globale, esistono oltre 1.000 REIT con una capitalizzazione di mercato totale che raggiunge migliaia di miliardi di dollari. Questi fondi consentono agli investitori di mettere in comune capitali per acquistare, possedere o gestire immobili a reddito (come edifici per uffici, centri commerciali, appartamenti e magazzini) senza dover acquistare direttamente l’intera proprietà. Il reddito, al netto delle spese, viene poi distribuito agli investitori. Pertanto, a differenza del modello di sviluppo immobiliare “costruisci per vendere”, i REIT si concentrano maggiormente sulla “proprietà e gestione finalizzate alla generazione di flussi di cassa”.
In Vietnam, pur esistendo un quadro giuridico per lo sviluppo del modello REIT, manca ancora un ecosistema sufficientemente favorevole affinché questo meccanismo possa crescere in termini di dimensioni ed efficienza. Uno dei rari modelli di fondi di investimento immobiliare esistenti è TCREIT – Techcom Vietnam Real Estate Investment Fund, gestito da Techcom Capital (fondato nel 2016). TCREIT investe principalmente in progetti immobiliari completati o in titoli emessi da società immobiliari. Il fondo è attualmente quotato alla Borsa di Ho Chi Minh (HoSE). Nonostante sia stato fondato 10 anni fa, TCREIT opera ancora su piccola scala, servendo principalmente clienti all’interno dell’ecosistema di Techcombank.
È noto che in passato molti fondi stranieri hanno costituito REIT in Vietnam, ma hanno tutti cessato le attività, come VinaLand Limited di Vinacapital, Vietnam Property Fund (VPF) di Dragon Capital, i fondi ILH-ILH2 e ILH3 di Indochina Capital, il fondo Vietnam Property Holding di Saigon Asset Management…
VARS IRE ritiene che lo stato di sottosviluppo dei REIT in Vietnam sia dovuto alla mancanza delle condizioni necessarie affinché questo modello operi su larga scala. Nel contesto di un mercato che si sta gradualmente ristrutturando verso una maggiore trasparenza e sostenibilità, il perfezionamento dell’ecosistema dei REIT potrebbe diventare una delle vie per diversificare le fonti di capitale a lungo termine per il settore immobiliare.
Tuttavia, affinché i REIT diventino un canale efficace di raccolta fondi per il settore immobiliare, è necessario perfezionare il quadro giuridico. Ciò include la definizione di meccanismi per la proprietà, il conferimento di capitale, le politiche fiscali, la governance, la revisione contabile, la divulgazione delle informazioni, il controllo della leva finanziaria e lo sviluppo di una base di investitori istituzionali a lungo termine per il fondo.
Lo sviluppo di questo modello non solo creerà nuovi canali per la raccolta di capitali nel settore immobiliare, ma, cosa ancora più importante, aumenterà il flusso di cassa e contribuirà a orientare la struttura del mercato immobiliare verso segmenti più sani.
Fonte: https://baodautu.vn/tim-kenh-dan-von-moi-cho-bat-dong-san-d684207.html
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