Il signor Phuong, residente a Ho Chi Minh City, guadagna circa 30 milioni di VND al mese e sta valutando l’acquisto di un appartamento del valore di 3,5 miliardi di VND. Attualmente possiede 1,75 miliardi di VND, pari al 50% del valore dell’appartamento, e intende contrarre un prestito per la somma restante.
Secondo i calcoli, la rata mensile del mutuo potrebbe aggirarsi intorno ai 25 milioni di VND. Per alleggerire la pressione, ha intenzione di acquistare un appartamento con due camere da letto e affittarne una per circa 6 milioni di VND al mese.
Un’altra opzione è affittare l’intero appartamento per circa 12 milioni di VND al mese, continuando ad affittare il mio alloggio per 5 milioni di VND al mese.
“Se riesco ad affittare tutta la casa, posso usare le entrate dell’affitto per compensare parte dei costi del mutuo, pur pagando un affitto inferiore. Ma sono anche preoccupato per i mesi in cui non ci saranno inquilini, perché il flusso di cassa si esaurirà”, ha affermato.
Secondo le osservazioni dei giornalisti di Dan Tri , i tassi di interesse effettivi sui depositi presso alcune banche hanno superato il 9% annuo, spingendo i tassi di interesse sui mutui ipotecari intorno al 14-15% annuo. Questo contesto di tassi di interesse elevati sta costringendo molte persone a valutare attentamente se acquistare subito una casa o continuare ad affittare per accumulare maggiori risparmi.
Qual è una somma ragionevole da prendere in prestito?
Secondo la signora Nguyen Thi Hong Van, responsabile del dipartimento di gestione patrimoniale della FIDT Investment Consulting and Asset Management Joint Stock Company, con un reddito di 30 milioni di VND al mese, dover pagare alla banca 25 milioni di VND ogni mese è piuttosto rischioso.
Quando oltre l’80% del loro reddito è destinato al rimborso dei debiti, agli acquirenti non rimane quasi più spazio per le spese, i risparmi o per far fronte a situazioni impreviste.
Se l’appartamento è stato consegnato e può essere affittato immediatamente per 12 milioni di VND al mese, il flusso di cassa totale del signor Phuong raggiungerebbe teoricamente circa 42 milioni di VND al mese, includendo stipendio e reddito da locazione.
Tuttavia, la signora Van ha sostenuto che l’intero reddito da locazione non dovrebbe essere incluso nel calcolo della capacità di rimborso del debito, poiché l’appartamento potrebbe rimanere vuoto o comportare costi di riparazione e gestione.
Un complesso di appartamenti a Ho Chi Minh City (Foto: Le Tinh).
Secondo gli esperti, l’importo totale del debito da rimborsare (capitale e interessi) non dovrebbe superare il 50% circa del reddito totale. In questo caso, la rata mensile del debito dovrebbe aggirarsi intorno ai 21 milioni di VND, includendo anche il flusso di cassa derivante dall’appartamento.
Partendo da tale soglia, gli acquirenti possono calcolare l’importo e la durata del prestito più adatti alle proprie esigenze, anziché richiedere il massimo importo possibile e poi cercare di bilanciare il proprio flusso di cassa.
La signora Van ha inoltre sconsigliato di utilizzare l’intera somma di 1,75 miliardi di VND in contanti per pagare l’appartamento. Dopo l’acquisto della casa, chi ha ottenuto un mutuo dovrebbe comunque mantenere un fondo di riserva pari a 3-6 mesi di spese essenziali.
Nel caso del signor Phuong, egli potrebbe accantonare oltre 200 milioni di VND per questo fondo. Dopo aver dedotto il fondo di emergenza, il suo capitale personale supererebbe 1,5 miliardi di VND, il che significa che il prestito potrebbe aumentare fino a circa 1,9-2 miliardi di VND.
Secondo la signora Van, è importante distinguere tra possedere beni e avere liquidità. Una persona che possiede un appartamento del valore di 3,5 miliardi di VND ma non ha quasi più contanti può comunque trovarsi in difficoltà se il suo reddito viene interrotto per alcuni mesi.
Pertanto, il mantenimento di un fondo di riserva non ha lo scopo di ottenere un rendimento superiore al tasso di interesse del prestito, bensì di tutelare la capacità di rimborsare il prestito in caso di circostanze impreviste.
Dovrei comprare casa per viverci o continuare ad affittare?
Considerando le due opzioni di utilizzo degli appartamenti, la signora Van ritiene che si debba tenere conto anche del costo dell’alloggio per gli acquirenti stessi.
Se il signor Phuong si trasferisce nel suo nuovo appartamento e affitta una stanza, genererà un flusso di cassa di circa 6 milioni di VND al mese.
Se si affitta l’intero appartamento per 12 milioni di VND e si continua ad affittare la casa per 5 milioni di VND al mese, la differenza rimanente sarebbe di circa 7 milioni di VND.
Pertanto, le due opzioni differiscono praticamente solo di circa 1 milione di VND al mese.
Se l’attuale immobile in affitto è situato in una posizione comoda, vicino al suo luogo di lavoro e soddisfa le sue esigenze abitative, la signora Van propende per continuare ad affittarlo e subaffittare l’intero nuovo appartamento. Questo approccio le permette di mantenere la sua privacy generando al contempo un flusso di cassa leggermente migliore.
Al contrario, se desiderate vivere in un nuovo appartamento e non vi dispiace condividere gli spazi, l’opzione di abitare in una stanza e affittare l’altra è comunque da prendere in considerazione.
Secondo gli esperti, aver già versato il 50% del valore dell’appartamento non significa necessariamente che gli acquirenti debbano effettuare immediatamente il pagamento dell’acconto. La decisione dovrebbe basarsi sugli obiettivi di proprietà, sulla propensione al rischio e sulla struttura dei flussi di cassa successivi all’acquisto.
Con l’aumento dei tassi di interesse sui mutui rispetto all’anno scorso, gli acquirenti dovrebbero concentrarsi sulla propria capacità di rimborsare il debito piuttosto che cercare di prevedere se i prezzi delle case abbiano toccato il fondo.
Se l’appartamento viene identificato come un bene a lungo termine, il finanziamento può essere strutturato in più rate.
Ad esempio, se si contrae un prestito di circa 2 miliardi di VND a un tasso di interesse fisso del 9,4% annuo per i primi due anni e si ottiene un periodo di grazia per il capitale, la rata degli interessi sarebbe di circa 15,7 milioni di VND al mese. Se si affitta l’appartamento per 12 milioni di VND al mese, questo flusso di cassa potrebbe compensare gran parte della spesa per interessi.
Tuttavia, il periodo di grazia per il rimborso del capitale dovrebbe essere utilizzato per accumulare e ridurre il debito residuo.
Se il signor Phuong mantenesse un tasso di risparmio di circa 25 milioni di VND al mese, dopo due anni potrebbe disporre di oltre 600 milioni di VND per estinguere parte del capitale del debito, a seconda delle condizioni e delle commissioni per il rimborso anticipato.
Quando il debito residuo si è ridotto da circa 2 miliardi di VND a 1,4 miliardi di VND, anche ipotizzando un tasso di interesse variabile del 13% annuo, il pagamento mensile degli interessi si aggirerebbe intorno ai 15 milioni di VND, inferiore alla soglia di 21 milioni di VND al mese prevista dagli esperti.
Mantenendo la disciplina finanziaria ed effettuando versamenti regolari, i mutuatari possono ridurre significativamente la durata del prestito rispetto al periodo iniziale di 15-20 anni.
“Se guadagni 30 milioni di VND al mese ma devi rimborsare 25 milioni di VND di debiti, non dovresti chiedere un prestito di tale entità. Al contrario, se il prestito è strutturato in modo tale che gli obblighi di rimborso rimangano entro limiti sostenibili, se viene mantenuto un fondo di riserva e se esiste un piano chiaro per ridurre il debito residuo, allora si può prendere in considerazione l’utilizzo della leva finanziaria per acquistare immobili”, ha affermato la signora Van.
Dal punto di vista del mercato, il signor Nguyen Duy Thanh, vicepresidente dell’Associazione per la gestione degli appartamenti di Ho Chi Minh City (HCMO), ritiene che se i tassi di interesse diminuiscono e rimangono stabili, e se il capitale viene allocato ai gruppi target appropriati, coloro che hanno reali esigenze abitative avranno accesso ad alloggi a costi più ragionevoli.
I progetti con documentazione legale completa godono anche di condizioni di realizzazione più favorevoli, migliorando così l’offerta. Nel lungo periodo, indirizzare il credito verso reali esigenze abitative può contribuire a uno sviluppo più equilibrato del mercato e a limitare la speculazione.
Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/co-175-ty-dong-co-nen-mua-chung-cu-35-ty-dong-vay-bao-nhieu-de-an-toan-20260908102347579.htm
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